Malcolm analyseert: de problemen op de huurmarkt

Dinsdag 18 juli 2017

Het voornemen van minister Homans om voor alle huurcontracten op de private markt een waarborg van drie maanden huur in te voeren, heeft heel wat stof doen opwaaien. Misschien kan ik de situatie nog verergeren door hier ook even over na te denken. Dat ik zelf geen huurder meer ben, doet hier niet ter zake. Dat ik soms kou heb, betekent tenslotte niet dat de aarde niet opwarmt. Bovendien herinner ik me mijn eigen slechte ervaringen met verhuurders nog goed genoeg om het algemeen gevoel van ergernis in leven te houden.

Natuurlijk zou het voor mensen van anarchistische of marxistische signatuur te verkiezen vallen dat de private huurmarkt gewoonweg wordt afgeschaft en dat niemand het recht heeft meer te bezitten dan hij zelf nodig heeft. Eigendom is diefstal, niet waar? Voor libertariërs lijkt het dan weer aangewezen elke overheidsinmenging af te schaffen en contractanten zelf over alle voorwaarden te laten onderhandelen. De onzichtbare hand zal de markt wel leiden, niet waar?

Hoewel ze interessante discussies kunnen opleveren, wil ik op die argumenten nu niet ingaan. Ze zijn namelijk niet aan de orde. De marxisten doen het goed in de peilingen, maar staan ook niet op het punt om de wereld over te nemen. De libertariërs proberen hun agenda in de achterkamers van de politiek door te duwen, maar de grote massa zit niet op hun meest extreme ideeën te wachten. De situatie zal, met andere woorden, nog een hele tijd blijven zoals het nu is, een markt met verhuurders en huurders.

De problemen zijn gekend. De verhuurder klaagt dat hij niet altijd het geld krijgt waarop hij recht heeft volgens het contract dat de huurder nochtans zelf uit vrije wil heeft ondertekend. De huurder klaagt over hoge prijzen. De potentiële huurder die geen woning vindt, klaagt over allerlei vormen van discriminatie. Volgens mij is een oplossing mogelijk.

Stap 1: Het kadastraal inkomen

Elke eigenaar betaalt een onroerende voorheffing voor al zijn onroerende goederen. Die voorheffing is gebaseerd op het kadastraal inkomen, dat wordt verondersteld de waarde van het pand weer te geven.
Het register waarin al die onroerende goederen zijn opgenomen, moet dringend up-to-date worden gebracht. Dit betekent dat van alle onroerende goederen in private handen de reële, huidige waarde moet worden ingeschat. Op basis hiervan wordt dan een nieuw kadastraal inkomen en ook een nieuwe onroerende voorheffing bepaald. Op die manier weten we tenminste allemaal, de eigenaars zelf niet in het minst, waar ze aan toe zijn en wat hun eigendommen precies waard zijn.
Natuurlijk moet dit geactualiseerd register regelmatig worden onderhouden, want anders is het binnen enkele jaren natuurlijk opnieuw verouderd, maar vergeleken met de initiële herziening is dat geen geweldig groot werk.

Stap 2: De verkoopwaarde

Op basis van het kadastraal inkomen kan voor alle woningen, zowel de nieuwbouwpanden als wat er nu al staat, een schatting van de huidige marktprijs worden gemaakt. Mits de overheid kan garanderen dat het register op regelmatige basis wordt bijgewerkt, kunnen die prijzen zelfs worden vrijgegeven. Zo kan elke kandidaat-koper opzoeken wat een pand waarin hij geïnteresseerd is ongeveer waard is.
Natuurlijk kan men mensen niet verplichten zich aan deze richtprijzen en schattingen te houden, maar dat is sowieso het nadeel aan een vrije verkoop. De prijzen die nu in advertenties of op websites worden geafficheerd, zijn tenslotte ook niet meer dan een richtbedrag. Het staat elke kandidaat-koper vrij lager of hoger te bieden.

Stap 3: De huurprijs

De verkoopwaarde van een pand ligt niet vast en hangt in sterke mate af van de bereidheid en de mogelijkheden van de kandidaat-kopers om veel of weinig te bieden, maar dit geldt in feite niet voor de huurprijs. Indien een kandidaat-verhuurder een pand te huur aanbiedt, moet hij vermelden wat de huurprijs is en die prijs ligt dan ook vast. Daar hoeft niet meer over onderhandeld te worden.
Een centraal register met de waarde van alle onroerende goederen zou het mogelijk maken voor elke woning een objectieve huurprijs vast te stellen. Die prijzen zouden natuurlijk, net als de waarde van de panden zelf, op regelmatige basis moeten worden nagekeken en eventueel worden bijgestuurd.
Het zou, met andere woorden, mogelijk worden om de huurprijs vast te leggen voor elk pand, onafhankelijk van het feit of dit pand al dan niet te huur staat. Wie eraan denkt een pand te verhuren, weet wat hij kan krijgen. Wie eraan denkt te huren, kan nakijken wat het zou kosten. Wie eraan denkt een pand te kopen om het nadien te verhuren, weet ook precies wat hij hieraan kan verdienen. Wie een pand wil verkopen aan iemand die het nadien wil verhuren, weet wat die kandidaat-koper eraan kan verdienen. Iedereen kan van dezelfde duidelijkheid genieten.

Stap 4: De centrale aanmelding van kandidaat-huurders

In feite is het niet zo moeilijk om een centraal aanmeldpunt te creëren waar iedereen die een pand wil huren zich kan registreren. Hij moet dan vermelden waar hij wil wonen en wat hij nodig heeft, bijvoorbeeld een pand met genoeg slaapkamers voor al zijn kinderen, een pand waar hij gemakkelijk met zijn rolstoel in en uit kan rijden of een pand waar huisdieren zijn toegelaten. Hij moet hier tevens aan toevoegen wat zijn budget is en op welke inkomsten of kapitaal dit budget is gebaseerd.
Dit betekent natuurlijk dat hij alsnog informatie over zijn leven moet delen, maar die informatie wordt niet vrijgegeven. Enkel de ambtenaren die het register beheren, hebben toegang tot deze informatie en hebben de bevoegdheid de opgegeven feiten, zoals de financiële draagkracht, te controleren. Van hen wordt natuurlijk verwacht dat ze een professionele discretie aan de dag leggen en zich aan een deontologische code houden.
Het gevolg van dit alles zou een lijst zijn waarop op elk ogenblik alle kandidaat-huurders staan die een woning zoeken. De lijst zou niet enkel hun namen bevatten, maar ook hun budget en hun voorkeuren.

Stap 5: De centrale aanmelding van kandidaat-verhuurders

Naar analogie met de voorgaande aanmelding kan eenvoudigweg een tweede lijst worden aangelegd met daarop alle panden die te huur worden aangeboden. De prijs is al eerder bepaald. De eigenaar moet enkel nog vermelden vanaf welke datum het pand vrij is, voor welke periode hij graag zou verhuren en welke bijkomende praktische voorwaarden eventueel nog van kracht zijn.
Natuurlijk moet de informatie op deze lijst ook met de nodige discretie worden behandeld. Indien de kandidaat-huurders hier recht op hebben, moet dit redelijkerwijze ook voor de kandidaat-verhuurders gelden.
Voor de duidelijkheid vermeld ik hier ook maar even dat een immobiliënkantoor dat een pand in opdracht van de verhuurder tracht te verhuren dat pand natuurlijk ook kan aanmelden en de voorwaarden van de eigenaar kan invullen. Voor hen verandert er eigenlijk niets. De commissie die de makelaar voor het geleverde werk ontvangt, wordt gewoon van de vastgestelde huurprijs afgetrokken. De huurder heeft hier op zich niets mee te maken.

Stap 6: De centrale koppeling van vraag en aanbod

Nu wordt het pas echt controversieel. Wat mij nog meer stoort dan de prijzen op de private markt, is de arrogantie waarmee verhuurders hun kandidaat-huurders op de rooster leggen en ondervragen over onderwerpen waarmee ze absoluut geen zaken hebben. Lang geleden moest een koppel vaak bewijzen dat ze getrouwd waren en niet in zonde samenleefden, maar die religieuze dimensie is, althans in ons land, ondertussen natuurlijk verdwenen. Nu stellen de eigenaars echter andere vragen. Wie een pand wil huren, moet vaak loonfiches meebrengen om te bewijzen over regelmatige inkomsten te beschikken. Hij moet vragen beantwoorden over zijn werk, zijn privéleven en zijn levensstijl. Tenzij hij natuurlijk een buitenlands klinkende achternaam heeft, want in dat geval wordt hij zonder discussie geweigerd. Het heeft geen zin klacht in te dienen, want vaak gaat het om gesprekken zonder getuigen en bovendien kan de eigenaar altijd het argument gebruiken dat hij al een andere huurder had gevonden. In mijn ogen hebben eigenaars geen recht op al die informatie en al zeker niet het recht te discrimineren.
Op basis van alle registers en centrale aanmeldingen die we ondertussen achter de rug hebben, is het eigenlijk niet meer zo moeilijk om tot een gecentraliseerde koppeling te komen. Een kandidaat-verhuurder meldt zijn pand aan. Zodra dit is gebeurd, wordt in het register een kandidaat-huurder gezocht. Deze koppeling wordt gebaseerd op alle informatie die beide partijen hebben ingegeven en die op voorhand is gecontroleerd door de ambtenaren die de registers beheren. Dit zou fouten in theorie moeten uitsluiten of in de praktijk toch tot een minimum moeten beperken.
Dit systeem zou het natuurlijk overbodig maken voor kandidaten om elkaar te ontmoeten of om informatie met elkaar uit te wisselen. De beslissing wordt elders en door anderen genomen. De verhuurder moet daar niet kwaad om zijn, want hij krijgt een huurder die zijn huurprijs kan betalen en die zich op voorhand, zonder zelfs te weten om welk pand of welke verhuurder het gaat, akkoord heeft verklaard met alle voorwaarden. De huurder moet daar niet kwaad om zijn, want hij weet dat hij een correcte prijs betaalt en dat de eigenaar hem niet kan weigeren vanwege zijn buitenlandse naam of andere details die niet ter zake zouden mogen doen.

Stap 7: Een belangrijk detail van juridische aard

Dit systeem zou natuurlijk enkel werken indien het een wettelijke verplichting wordt. Indien het niet voor iedereen zou gelden, zouden een paar goedbedoelende of luie mensen eraan meewerken en zou de rest de huidige werkwijze blijven gebruiken. Om zeker te zijn dat dit systeem voor de hele private huurmarkt geldt, moet het worden verboden nog buiten dit systeem te huren of te verhuren.

Stap 8: De onvermijdelijke uitzonderingen

Natuurlijk bevinden we ons nog steeds in België, waar de lijst met uitzonderingen steevast langer is dan de wettekst zelf en waar men een doctoraat in de linguïstiek nodig heeft om een belastingaangifteformulier te kunnen lezen. Het is onvermijdelijk dat met de invoering van een dergelijke verplichting meteen ook een paar uitzonderingen in het leven worden geroepen. Hieronder staan er alvast een aantal opgesomd, maar het is mogelijk dat ik er nog een paar over het hoofd heb gezien.
Vakantiewoningen. Het zou niemand een voordeel opleveren dit registratiesysteem ook voor deze categorie in te voeren.
Sociale huisvesting. In feite bestaat het systeem hier al, met aanmeldingen, wachtlijsten, een vast patrimonium en sterk gecontroleerde prijzen. Bovendien maakt de sociale huisvesting eigenlijk niet eens echt deel uit van de private huurmarkt. Het zou natuurlijk mogelijk zijn de sociale huisvesting in zijn geheel in het nieuwe systeem in te voegen, maar dat zou dan weer nieuwe problemen opleveren met, bijvoorbeeld, noodhuisvesting, daklozen of mensen zonder aantoonbaar inkomen.
Verhuur op korte termijn. Soms worden panden ook voor korte duur, bijvoorbeeld twee maanden, verhuurd. Het is waarschijnlijk beter het nieuw systeem enkel te laten gelden voor contracten met een langere looptijd. Natuurlijk moet worden vermeden dat de verhuurders zich beginnen te gedragen als bepaalde asociale werkgevers. Vaak blijven werkgevers bepaalde personeelsleden met dagcontracten in het interimstatuut houden om ze toch maar geen vast contract te moeten geven. Dit moet op de huurmarkt natuurlijk ook worden vermeden. Zo kan de regel worden ingevoerd dat een kortlopend contract slechts eenmaal mag worden verlengd tenzij dwingende redenen kunnen worden aangetoond. Een voorbeeld van dergelijke dwingende redenen is een expat die hier slechts tijdelijk verblijft in opdracht van een buitenlands bedrijf, maar plots vaststelt dat de deadline voor zijn project weer maar eens niet is gehaald. Het is natuurlijk niet de bedoeling dat die persoon dan plots een nieuwe woning moet zoeken.
Studentenhuisvesting. Het lijkt me niet opportuun dit systeem ook voor deze bevolkingsgroep in te voeren. Vaak willen bevriende studenten samen op kot zitten en dat zou door een anonieme centrale aanmelding natuurlijk onmogelijk worden gemaakt. Het grote probleem met studentenhuisvesting is bovendien dat heel wat huisjesmelkers mensen voor veel geld in verwaarloosde panden laten wonen. Dat probleem kan echter ook op een andere manier worden aangepakt, bijvoorbeeld door gerichter en vooral meer inspecties uit te voeren en door de betrapte eigenaars boetes op te leggen die ook een reëel afschrikeffect hebben.
Gemeenschapshuizen. Dit is een echte uitzondering. De persoon die een gemeenschapshuis wil oprichten, moet natuurlijk het nieuw systeem gebruiken om een geschikt pand te vinden. Eens het gemeenschapshuis is opgericht, wordt hij echter tegelijkertijd huurder en onderverhuurder. De uitzondering zou erin kunnen bestaan de nieuwe regels niet te laten gelden in het geval van een onderverhuring, met dien verstande dat dit geen achterpoortje mag openen voor andere verhuurders. De regel moet in elk geval zijn dat wie in een gemeenschapshuis onderverhuurt er ook zelf moet wonen en dat het pand minstens een aantal gemeenschappelijk gebruikte ruimtes moet omvatten.

Stap 9: Een belangrijk detail van financiële aard
Natuurlijk komt bij de huur van een woning meer kijken dan enkel de huurprijs. Er zijn ook allerlei andere kosten, van de elektriciteitsrekening tot de vervanging van een een kapotte lamp. Deze kosten vallen in feite uiteen in drie categorieën.
De eigenaarskosten. Het is nu al wettelijk bepaald welke kosten voor rekening van de eigenaar zijn. Er is geen reden om hier iets aan te veranderen.
De huurderskosten. Indien een huurder erin slaagt iets te beschadigen of besluit zelf een muur te verven, moet hij de eigenaar hiervan natuurlijk op de hoogte brengen. Als de eigenaar zijn toestemming heeft gegeven, kan hij aan de slag. Ook dit is nu al wettelijk geregeld en er is geen reden om dit te veranderen.
De vaste kosten, zoals het verbruik van elektriciteit, gas, water en dergelijke. Indien deze kosten apart worden aangerekend, is er geen probleem. De eigenaar ontvangt de factuur en rekent deze kosten gewoon door. Moeilijker wordt het indien een pand wordt verhuurd met een forfaitaire bijdrage voor de kosten. In dat geval zijn de kosten immers inbegrepen in de huurprijs, maar dit nieuw systeem houdt net in dat die prijs centraal wordt bepaald.
De enige oplossing bestaat er volgens mij in dit in de centrale aanmelding te verwerken. Als de huurprijs een forfaitaire kostenvergoeding omvat, mag die huurprijs natuurlijk wat hoger liggen dan  enkel de eigenlijke verhuurwaarde van het pand. Het enige wat de verhuurder moet doen, is aantonen dat het voor de kosten gevraagde bedrag min of meer met de reële kosten overeenkomt. Moeilijk is dat niet, want hij krijgt tenslotte alle facturen.

Stap 10: De huurwaarborg
Ah, juist, de eigenlijke aanleiding om dit stuk te schrijven, is tot nu toe niet eens vermeld. Wel, als ik naar alle voorgaande stappen kijk, zie ik geen enkele reden om een hogere huurwaarborg aan te rekenen. De betere koppeling op basis van een centrale registratie zou ervoor moeten zorgen dat mensen niet in woningen terechtkomen die ze eigenlijk niet kunnen betalen. De enige reden waarom verhuurders een hogere waarborg willen krijgen, is dat dit hen meer zekerheid zou bieden. Als ze echt zeker willen zijn, is een huurwaarborg van drie maanden huur echter nog niet voldoende. Om zich in te dekken tegen wanbetalingen zouden ze het volledige bedrag van de verschuldigde huur voor de looptijd van het contract moeten vragen. Om zich in te dekken tegen alle mogelijke schadegevallen zouden ze de volledige waarde van het pand moeten vragen. Als verhuurders op een realistische wijze een echte garantie willen krijgen, kunnen ze beter een verzekering voor inkomstenderving nemen. Een verhoging van twee tot drie maanden lost in elk geval niet veel op.

Geef commentaar

Plain text

  • No HTML tags allowed.
  • Web page addresses and e-mail addresses turn into links automatically.
  • Lines and paragraphs break automatically.

Filtered HTML