Malcolm heeft concrete oplossingen voor: de leefbaarheid en de betaalbaarheid van Leuven

Donderdag 19 oktober 2017

Zoals alle lezers van mijn blog ondertussen wel zullen weten, stoor ik me mateloos aan de negatieve effecten van de vrije markt op de leefbaarheid van mijn eigen stad. Ik kan en zal hierover klagen, maar dat lost natuurlijk niets op. Het lijkt me dan ook beter eens met een paar constructieve voorstellen voor de dag te komen. Ik ben geen verbitterde nostalgicus die enkel kan jammeren over hoe beter het vroeger wel niet was. Ik kijk vooruit en ik geloof dat het mogelijk is vooruitgang te boeken.

De meeste mensen die ik in Leuven heb leren kennen, zijn ondertussen verhuisd omdat de binnenstad veel te duur is geworden. De woningprijzen zijn de afgelopen twintig jaar spectaculair gestegen. Los van de algemene stijging van de levensduurte in heel West-Europa, zie ik drie oorzaken die elkaar bovendien nog hebben versterkt.

Ten eerste is Leuven veel te aantrekkelijk geworden voor mensen die de stad vroeger maar een verzameling vervallen krotten vonden. De talloze reglementen hebben alle huiseigenaars, in het bijzonder verhuurders, tot dure investeringen gedwongen. De al even talloze stadsvernieuwingsprojecten hebben zowat elke wijk een nieuw aanzicht gegeven. Op sommige plaatsen waren die verfraaiingen welkom of zelfs noodzakelijk, maar het algemeen gevolg is wel dat de hele stad nu een geschikte leefomgeving is voor veel te rijke bejaarden en veel te goedbetaalde yuppies uit zogenaamde innovatieve sectoren. Als de vraag stijgt en het aanbod om geografische redenen niet sterk kan worden uitgebreid, stijgt de prijs.

Ten tweede is het hoger onderwijs uit zijn voegen gebarsten. Toen ik zelf nog studeerde, telde de KU Leuven ongeveer 20.000 studenten. Daar moesten we dan nog bijna 5.000 studenten aan de diverse hogescholen bijtellen. Nu, 16 oktober 2017, zijn al 42.585 studenten ingeschreven om het huidig academiejaar in Leuven [1] te volgen. In totaal zullen ook dit jaar weer ongeveer 50.000 studenten in Leuven hoger onderwijs volgen.

Sommigen pendelen, maar de meesten onder hen zitten op kot. De stijging van het aantal inschrijvingen vanaf de jaren 1990 heeft natuurlijk verregaande gevolgen voor de huizenmarkt gehad.

Eerst zijn bijna alle huizen in de binnenstad in koten opgedeeld, waardoor ze natuurlijk niet meer geschikt zijn voor reguliere gezinnen. Vervolgens heeft een stedelijk reglement het onmogelijk gemaakt voor verhuurders om studentenkoten ook te verhuren aan mensen die zich op die kamer willen domiciliëren, waardoor arme mensen niet langer over die mogelijkheid beschikken om op die manier goedkoop in de binnenstad te kunnen wonen. Tot slot zijn op elke beschikbare vierkante meter gigantische complexen met studentenkamer gebouwd. Het resultaat is dat er nu een overschot aan kamers is, maar dat geen enkele niet-student daar iets aan heeft.

Ten derde is vastgoed nog altijd de beste investering voor mensen die niet graag risico’s nemen en die zich ergeren aan de lage interestvoeten op spaarrekeningen. De banken beroepen zich op de wet om hun klanten slechts 0,1 percent rente toe te kennen. Dat ze zelf jaarlijks miljarden euro’s winst maken, maakt blijkbaar geen bal uit. De minimale wettelijke interestvoet zou natuurlijk met de inflatievoet moeten samenhangen, maar dat is een discussie voor een andere keer. Dit staat in elk geval los van de immobiliënmarkt, het onderwerp waarover ik het ditmaal wil hebben. Onroerende goederen brengen veel geld op en kunnen bovendien later nog voor veel geld worden verkocht, waardoor een eigenaar tweemaal langs de kassa passeert. Zij die in vastgoed investeren, zijn niet dom of irrationeel. Vanuit hun oogpunt nemen ze een verstandige beslissing.

Voor elk van deze oorzaken heb ik een remedie in gedachten die volgens mij een positief effect op de stad zou hebben. Het zou natuurlijk beter zijn de drie remedies samen in de praktijk te brengen. Dit moet niet noodzakelijk echt gelijktijdig gebeuren. Ten slotte zullen de effecten toch pas na een tijdje zichtbaar worden. Wie een echte mirakeloplossing verwacht die al vanaf de eerste dag tot grote veranderingen leidt, is volgens mij nogal naïef, maar het staat iedereen natuurlijk vrij concrete suggesties naar voren te brengen.

Ten eerste pleit ik voor een subtiele vorm van verloedering. Dit betekent natuurlijk niet dat we de voetpaden moeten openbreken, alle gevels vol graffiti moeten spuiten en de ramen van alle leegstaande gebouwen moeten ingooien. Er zijn een aantal factoren die de woningprijzen beïnvloeden. Als een wijk niet langer aan alle parameters voldoet, willen de rijke mensen er niet meer komen wonen. Om daarvoor te zorgen, zou ik in elke straat minstens een en liefst zelfs meer gezinnen onderbrengen met een problematische achtergrond. Vluchtelingen zijn ideaal, maar leefloners, ex-gedetineerden en mensen met psychiatrische problemen komen zeker ook in aanmerking. Zodra de rijke kandidaat-kopers weten dat hun toekomstige buren een ongeletterde Afghaan, Ma Flodder, een getatoeëerde drugsverslaafde en een in zilverpapier verpakte psychoot zijn, zullen de woningprijzen snel dalen.

Ten tweede pleit ik voor een grondige hervorming van het universiteitslandschap. Waarom heeft de KU Leuven een campus in Kortrijk, maar kunnen studenten daar enkel een aantal bacheloropleidingen volgen. West-Vlaanderen heeft geen echte universiteit. Misschien moeten we daar verandering in brengen. Indien de KU Leuven de KULAK zou uitbreiden en daar alle jaren van alle opleidingen zou aanbieden, zou het aantal studenten in Leuven snel dalen.

Ten derde pleit ik voor een hervorming van de onroerende voorheffing. Deze maatregel is wat technischer en vergt bijgevolg wat meer uitleg, maar in essentie komt het erop neer dat de financiële incentive om grootgrondbezitter te worden, moet worden afgezwakt.

Hoewel ik de lezers van deze tekst niet wil onderschatten of beledigen, lijkt het me toch nuttig eens uit te leggen hoe de onroerende voorheffing eigenlijk wordt berekend. De basis voor heel deze berekening is het kadastraal inkomen, waarop vervolgens een berekening volgens een vaste formule wordt uitgevoerd.

Het kadastraal inkomen zou best ook eens worden hervormd, maar dat is een andere discussie. Er is in elk geval weinig animo in onze parlementen, want dit zou voor zo goed als elke huiseigenaar een stijging van de heffing betekenen en dat ligt electoraal natuurlijk niet zo goed in de markt.

Het huidig kadastraal inkomen van een pand wordt nu nog steeds gebaseerd op de geschatte verhuurwaarde die het pand had op 1 januari 1975. Die theoretische maandelijkse huurprijs wordt vermenigvuldigd met twaalf om de jaarlijkse huurprijs te bekomen. Hiervan wordt 40 percent afgetrokken voor de onkosten die de eigenaar aan zijn woning zou kunnen hebben. Dit bedrag wordt ten slotte nog eens geïndexeerd, wat na 42 jaar natuurlijk een serieuze stijging inhoudt. Het resultaat van deze berekening is het jaarlijks kadastraal inkomen.

Om de onroerende voorheffing te berekenen, wordt vervolgens een andere formule gebruikt. Voor gewone woningen wordt het kadastraal inkomen met 2,5 percent vermenigvuldigd. Dat is de basisheffing. Elk huis is natuurlijk ergens gelegen en dat biedt de provinciale en gemeentelijke overheid de kans om op hun beurt opcentiemen op de basisheffing in te voeren.

Een opcentiem is een eigenaardig begrip. Ten eerste gaat het niet om centiemen en ten tweede bestaat de centiem als munteenheid ook al jaren niet meer. Een opcentiem is een bijkomende belasting van 1 percent op een belasting die een hogere overheid heft. Alleen gaat het meestal om opcentiemen, in het meervoud, en dus ook om meer dan 1 percent. Voor 2017 betaalt een eigenaar van een woning in Leuven 1400 opcentiemen. Dat is zeker niet het hoogste of het laagste tarief. In Oostende gaat het om 2000 opcentiemen en in Kortenberg gaat het om amper 900 opcentiemen.

Voor de berekening van de onroerende voorheffing betekent dit dat een eigenaar van een woning in Leuven 2,5 percent van het kadastraal inkomen betaalt, vermeerderd met 1400 eurocent per eurocent in de basisheffing. Als het kadastraal inkomen exact 1.000 euro bedraagt, is de basisheffing 25 euro, oftewel 2.500 eurocent. Dit wordt vermenigvuldigd met 1.400, wat dan het jaarlijks te betalen eindresultaat van 35.000 eurocent of 350 euro oplevert.

Het gevolg van dit alles is dat de onroerende voorheffing niemand ontmoedigt om steeds meer in onroerende goederen te investeren. Deze investeringsdrang drijft de prijzen op voor iedereen. Vooral de meest gegeerde wijken in de stadscentra door investeerders opgekocht en worden voor de rest van de bevolking onbetaalbaar. De onroerende voorheffing zou nochtans een sturend effect kunnen hebben op het gedrag van deze pathologisch hebzuchtige bevolkingscategorie.

Momenteel staan alle heffingen van de onroerende voorheffing gewoon naast elkaar. Wie vijf huizen in Leuven met een kadastraal inkomen van 1.000 euro bezit, betaalt op dat totaalbedrag van 5.000 euro 1.550 euro aan onroerende voorheffing. Dit staat in scherp contrast met de personenbelasting. Daarvoor worden immers verschillende schalen gebruikt. Wie meer verdient, betaalt ook meer. Wie in 2017 een belastbaar inkomen van 40.000 euro heeft bijeengeharkt, betaalt 25 percent op de eerste schijf tot 11.070 euro, 30 percent op de tweede schijf tot 12.720 euro, 40 percent op de derde schijf tot 21.190 euro, 45 percent op de vierde schijf tot 38.830 euro en 50 percent op de vijfde schijf, die geen maximaal bedrag kent. Aangezien voor onroerende eigendommen afzonderlijke voorheffingen worden geheven, komen die eigendommen niet voor deze berekening in aanmerking.

Waarom zouden we voor de onroerende voorheffing geen gelijkaardig model kunnen uitbouwen? Zo zou iemand met een totaal kadastraal inkomen van 5.000 euro voor alle panden die hij bezit de hierboven vermelde basisheffing van 2,5 percent kunnen betalen voor de eerste schijf van 1.000 euro, 3 percent kunnen betalen voor de tweede schijf tot 1.500 euro, 4 percent kunnen betalen voor de derde schijf tot 2.000 euro, etc.

Over de precieze bedragen en percentages valt uiteraard te discussiëren, maar in principe zou deze maatregel mensen kunnen ontmoedigen om huizen te verzamelen ten koste van zij die zich hierdoor geen huis kunnen permitteren en vervolgens ook nog eens bij die eigenaar moeten aankloppen om tegen een veel te hoge prijs een van zijn huizen te mogen huren. Dit zou in het bijzonder goed werken om de echte grootgrondbezitters onder druk te zetten om een deel van hun patrimonium te verkopen. Ten slotte kan vanaf een kadastraal inkomen van, pakweg, 15.000 euro gemakkelijk 50 percent aan onroerende voorheffing worden gevorderd.

Ik ben ervan overtuigd dat dit veel problemen zou oplossen, niet in het minst in mijn eigen stad. Natuurlijk zullen bepaalde mensen allerlei tegenargumenten naar voren brengen, maar we moeten steeds voor ogen houden welk doel die argumenten en eventuele vertragingsmanoeuvres dienen. Zijn ze gebaseerd op de letter en de geest van de wet, op een maatschappelijk rechtvaardigheidsgevoel of op hun eigen belangen als eigenaars van allerlei woningen die ze zelf verhuren om er nog rijker van te worden?

De economische elite van deze wereld trekt zich al millennia niets aan van wat er met andere mensen gebeurt. Ze zijn daar enkel rijker van geworden. Misschien moeten we die houding overnemen en de bal terugkaatsen.

--------------------------
[1] De studenten die onder de associatie vallen, maar niet in Leuven zelf studeren, vallen hier, voor alle duidelijkheid, niet bij.

Geef commentaar

Plain text

  • No HTML tags allowed.
  • Web page addresses and e-mail addresses turn into links automatically.
  • Lines and paragraphs break automatically.

Filtered HTML